26 octubre 2021

Propietarios de Bienes Inmuebles y abogados resienten avalúos catastrales elevadísimos: La nueva tabla de valores envía un mensaje desalentador: Vivir decentemente es prohibido para los más pobres

Lic. Diego Matamoros, Administrador de Rentas en Granada

 


Granada, Nicaragua
Por: Augusto Cermeño
 
Lic. Diego Matamoros, Administrador de Rentas en GranadaLos propietarios de Bienes Inmuebles y abogados, resienten avalúos catastrales elevadísimos, que son justificados con una nueva Tabla de Valores para Avalúos Catastrales que está siendo estrenada en Granada, desde mediados de febrero 2012.
 
La tabla aludida envía un mensaje muy serio y triste a los más pobres, en el sentido de que aunque el pobre luche y luche, trabajando de sol a sol, rompiéndose la espalda en el extranjero, para mandar el dinerito que financie mejorías de su humilde vivienda, la DGI le deja bien claro el mensaje que la mejoría en la calidad de vida es impensable para los más pobres.
 
Una casita de tabla que pase a sustituir las tablas por boques, que se le organice mejor en su interior (sala, cocina, comedor, habitaciones, etc.), con divisiones, cielo raso, sanitario o inodoro, en vez de letrina, eso significa que el ciudadano que tanto se esforzó por ganar un poco más de comodidad (no lujos), por elevar su nivel de vida, debe pagar tanto en impuestos a la DGI, que seguramente tendrá que regresar al humilde ranchito.
 
Conversamos con el licenciado Diego Matamoros Ríos, Administrador de Rentas en Granada, quien nos habló de la nefasta Tabla de Valores para Avalúos Catastrales, pero se negó a darnos detalles por ser un documento interno, que “ni en la página web de la DGI se ha publicado. Los valores de la tabla no se publican porque son normativas internas”, dijo.
 
Indicó que los avalúos se hacen tomando en cuenta la calidad del inmueble, no las personas que habitan el inmueble. No ven si el que vive es alguien de escasos recursos que con mucho sacrificio, sangre, sudor y lágrimas mejoró su nidito. Eso no importa.
 
Estratos para el cobro del impuesto
 
Cuando la casa tiene una buena división interna y comodidades, el piso de cerámica, es porque la persona “puede pagar”. El licenciado Matamoros habló de tres estratos de cobro del impuesto que se aplican conforme el valor del inmueble.
 
Una casa que esta en el estrato de 0.001 a 50 mil dólares, paga el 1%. Una propiedad que va de 50 mil dólares con un centavo a 100 mil dólares deberá pagar el 2% y de 100 mil dólares con un centavo a más, pagaran el 3% de su valor, según nos informó Matamoros.
 
También nos explicó que el valor catastral de las casas aumenta si el inmueble se ubica en una calle asfaltada o adoquinada, si tiene un buen techo closet, sistema de iluminación, lo que lleva al razonamiento de a mayor comodidad mayor valor.
 
Ubicación del inmueble
 
Lo que también pesa a la hora del avalúo catastral, según palabras del licenciado Diego Matamoros, Administrador de Rentas en Granada, es la ubicación del inmueble.
 
Granada resulta ser una de las ciudades más caras del país, aunque para el turista resulta mucho más barata que en Costa Rica, donde la ida es muy costosa. Sin embargo Granada, comparada con el resto de ciudades de Nicaragua es una ciudad cara.
 
Las rentas y valores de las propiedades son más elevadas que en la misma ciudad capital, lo que resulta de ese esquema de ser una “ciudad turística por excelencia”, aunque que se considera que el turismo, hasta ahora, no tiene mucho impacto en mejorar el nivel de vida de los granadinos, todo lo contrario, ha encarecido la vida en Granada.
 
 Una casa ubicada en el centro histórico de Granada, cuando menos puede costar entre 300 mil 500 mil dólares. Hay inmuebles valorados en más de un millón de dólares. Las autoridades de la DGI locales están desestimando los precios simbólicos que se dan en las escrituras a la hora de la compra venta. Una casa, según escritura de compraventa puede tener un precio de  100 mil córdobas, pero la DGI no se va con ese valor.
 
La verdad es que a la hora de realizarse la compra venta el propietario puede vender al precio que le dé la gana y nadie le puede decir lo contrario porque es su propiedad, pero eso no lo respeta la DGI. Este asunto nos lo dejó claro el licenciado Matamoros.
 
Una casa que se ubica en áreas más cercanas al centro tienen su valor y una casa localizada en una zona residencial exclusiva como “El Reparto San Juan”, tiene su valor, el que lo establece la DGI con su Tabla de Valores para el Avalúo Catastral.
 
El licenciado Matamoros, dice que hay personas que introducen reclamos por escrito, por lo que ordenan una re inspección, “para determinar si el valor esta equivocado. Mucha gente relama por bandidencia y resulta que cuando realizamos la re inspección el inmueble estaba sub valuado”.
 
En las casas ubicadas en zonas residenciales de millonarios y nuevos ricos, fuera de la ciudad, no se debe tener la idea de que esas casas tienen menor valor catastral por estar fuera del perímetro urbano de la ciudad. No es esa la lógica de la DGI, cobran en base “al nivel de urbanización, donde hay mayor plusvalía”, según el licenciado Matamoros.
 
En cuanto a las casas ubicadas en zonas marginales y a la orilla de arroyos que experimentan un proceso de erosión permanente, sobre todo en período de invierno, la DGI no ve eso, solo ve que la casa se ubique donde hay “mejoras urbanísticas”.
 
Realmente, una casa localizada my cerca de los arroyos en permanente erosión, no resultan nada atractivas para realizarlas en una operación de compra venta, pierden valor, debido a la situación de riesgo de las mismas. Esto no lo ve la DGI. Algo anda mal y debe mejorarse a normativa, no aplicarla tan fríamente.
 
Sintetizando, el licenciado Matamoros nos dice: “Lo que se valora es el tipo del bien, la ubicación la mejora que tiene y el tipo de construcción que hay. Porque lo que se aplica es la tabla”. A la tabla nadie puede tener acceso “porque es una normativa interna”, reiteró.

 

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